Vivere sopra un bar o un ristorante può trasformarsi in un incubo se l’attività commerciale genera rumori notturni, odori forti o schiamazzi continui. Ma in questi casi, chi è davvero responsabile?
È lecito chiedersi se si possa agire solo contro chi gestisce l’attività oppure anche contro il proprietario del locale.
Una recente ordinanza della Cassazione civile (n. 23881 del 26 agosto 2025) chiarisce i confini della responsabilità del locatore in caso di immissioni moleste provenienti da immobili dati in affitto.
La posizione della Cassazione
Secondo la Suprema Corte, il locatore non è automaticamente responsabile per i danni causati dalle immissioni prodotte dal conduttore.
Infatti, per affermare la responsabilità del proprietario è necessario che egli abbia concorso direttamente alla realizzazione del fatto dannoso (art. 2043 c.c.).
Quando è responsabile il locatore?
Il locatore può essere chiamato a rispondere solo se:
- era a conoscenza, o avrebbe potuto esserlo con l’ordinaria diligenza, del fatto che l’attività condotta avrebbe causato immissioni intollerabili;
- ha favorito in qualche modo l’attività dannosa;
- ha partecipato attivamente nella gestione o organizzazione dell’attività molesta.
Non basta, invece, che si sia limitato a non diffidare l’inquilino o a non prendere provvedimenti per fermarlo.
Esclusa la responsabilità da custodia
Non può nemmeno invocarsi l’art. 2051 c.c. (danno da cosa in custodia).
La Corte ha infatti precisato che il locatore non è “custode” delle immissioni generate da un’attività svolta da terzi, come un bar o un ristorante in affitto.
La responsabilità per custodia riguarda solo i danni materiali derivanti dalla cosa (es. cedimenti strutturali, infiltrazioni, ecc.), non le condotte illecite del conduttore.
In sintesi
Se subisci rumori molesti o altri tipi di immissioni intollerabili da un locale commerciale:
- Devi agire contro chi gestisce direttamente l’attività (il conduttore);
- Il proprietario del locale è responsabile solo in presenza di un suo coinvolgimento consapevole;
- La mancata diffida da parte del locatore non è sufficiente per configurare una responsabilità civile;
- Non si può parlare di custodia delle immissioni: il proprietario non risponde delle condotte altrui solo perché proprietario dell’immobile.
Conclusione
La pronuncia della Cassazione si inserisce in una giurisprudenza ormai costante, che tutela i proprietari non coinvolti attivamente nei comportamenti illeciti del conduttore.
Per chi abita vicino ad attività rumorose, la strada resta comunque aperta, ma va intrapresa con attenzione: serve individuare il vero responsabile e raccogliere prove concrete.
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