Agenzia immobiliare: quali informazioni deve comunicare all’acquirente? E se il mediatore non adempie?

Tribunale di Gorizia, sentenza n. 20/2026: revocato un decreto ingiuntivo per oltre 18.000 euro di provvigione.

Quali informazioni deve fornire un’agenzia immobiliare a chi intende acquistare un immobile? E fino a che punto il mediatore è tenuto a verificare eventuali problemi prima della conclusione dell’affare?

Una recente pronuncia del Tribunale di Gorizia offre l’occasione per tornare sugli obblighi di informazione previsti dall’art. 1759 c.c. e sui limiti della responsabilità professionale del mediatore.

Il caso: il problema risultava dai verbali condominiali

Il Tribunale di Gorizia ha revocato un decreto ingiuntivo relativo al pagamento di una provvigione superiore a 18.000 euro. La controversia riguardava la mancata comunicazione all’acquirente di un problema pluriennale di risalita di acque reflue nell’appartamento, circostanza che emergeva dalla documentazione condominiale.

La vicenda evidenzia un aspetto importante: il mediatore non è tenuto a garantire in assoluto l’assenza di difetti dell’immobile, ma deve comunicare le circostanze rilevanti che conosce o che può conoscere nell’esercizio della propria attività professionale.

Quali sono gli obblighi di informazione del mediatore?

Ai sensi dell’art. 1759 c.c., il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla sua conclusione.

Questo obbligo va letto insieme al criterio di diligenza professionale previsto dall’art. 1176, secondo comma, c.c. In concreto, occorre distinguere alcuni profili:

• Circostanze conosciute: devono essere comunicate quando sono rilevanti per la valutazione dell’affare.
• Circostanze conoscibili: la responsabilità può sussistere anche quando il mediatore non abbia acquisito informazioni che avrebbe potuto ottenere usando la diligenza richiesta a un professionista.
• Informazioni fornite al cliente: le rassicurazioni su aspetti rilevanti dell’immobile devono avere un adeguato fondamento. In mancanza di verifiche sufficienti, il mediatore deve evitare affermazioni non supportate.
• Limiti delle verifiche: l’obbligo informativo non comporta, di per sé, un generale dovere di svolgere indagini tecniche o giuridiche approfondite, né di sostituirsi ai professionisti incaricati delle verifiche specialistiche.

La valutazione va compiuta caso per caso, considerando la natura dell’informazione, la sua rilevanza e le verifiche ragionevolmente esigibili dal mediatore.

Quali circostanze devono essere comunicate?

L’obbligo informativo può riguardare, a seconda delle circostanze concrete:

• Difetti dell’immobile e problemi condominiali, soprattutto quando siano conosciuti o emergano dalla documentazione disponibile e siano rilevanti per l’acquirente.
• Irregolarità urbanistiche ed edilizie, quando siano note o conoscibili con la diligenza professionale richiesta, fermo restando che l’estensione delle verifiche dovute dipende dal caso concreto.
• Altre circostanze capaci di incidere sulla decisione di acquisto, sul prezzo o sulle condizioni alle quali il cliente sarebbe disposto a concludere l’affare.

Non è quindi sufficiente chiedersi se il mediatore fosse effettivamente a conoscenza del problema: occorre valutare anche quali informazioni avesse a disposizione e quali controlli fossero ragionevolmente esigibili.

Quali sono i limiti dell’obbligo?

La responsabilità del mediatore non può essere affermata automaticamente per qualsiasi informazione omessa.

In particolare, la giurisprudenza ha affrontato in modo differenziato questioni quali:

• Visure ipotecarie e catastali: non è corretto affermare che siano sempre dovute, né che siano sempre escluse in assenza di incarico specifico. Occorre distinguere il dovere di informazione dalle eventuali attività di verifica e considerare le circostanze del caso.
• Irregolarità emerse successivamente: la Cassazione, con la sentenza n. 32264/2025, è richiamata in relazione ai limiti della responsabilità per irregolarità scoperte dopo la conclusione dell’affare. La sua effettiva portata va valutata alla luce dei fatti esaminati e della motivazione.
• Spese condominiali: il Tribunale di Bologna, con la sentenza n. 1561/2022, ha escluso la responsabilità in una specifica controversia. La pronuncia non consente, da sola, di ricavare una regola generale valida per ogni caso.

Il punto centrale è che l’obbligo di informazione va commisurato alle conoscenze effettive, alla diligenza professionale esigibile e alla concreta rilevanza della circostanza omessa.

Che cosa succede se il mediatore non adempie?

L’omissione di informazioni rilevanti può avere conseguenze sul diritto alla provvigione e, ricorrendone i presupposti, fondare una richiesta di risarcimento del danno.

In particolare:

• Provvigione: il cliente può eccepire l’inadempimento del mediatore ai sensi dell’art. 1460 c.c. La possibilità di rifiutare il pagamento non è però automatica: occorre valutare la gravità dell’inadempimento e il rapporto tra questo e la prestazione richiesta.
• Risarcimento: il cliente deve dimostrare i presupposti della responsabilità, il danno effettivamente subito e il nesso causale tra la condotta del mediatore e il pregiudizio lamentato.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Gorizia, la domanda di risarcimento è stata respinta, pur essendo stato revocato il decreto ingiuntivo relativo alla provvigione. I due profili, infatti, sono distinti e richiedono valutazioni specifiche.

In conclusione

La pronuncia del Tribunale di Gorizia richiama l’attenzione su un principio essenziale: il mediatore immobiliare deve informare correttamente il cliente sulle circostanze rilevanti che conosce o che può conoscere con la diligenza professionale richiesta.

Non gli compete necessariamente svolgere ogni verifica tecnica o giuridica sull’immobile. Gli è però richiesto di non ignorare informazioni significative già disponibili e di non fornire rassicurazioni prive di adeguato fondamento.

Per acquirenti e venditori, conoscere questi limiti è importante per valutare correttamente i doveri dell’agenzia e le eventuali conseguenze di un’omissione informativa.

Per approfondire il proprio caso concreto o ricevere una consulenza, è possibile contattare lo Studio qui.

Riproduzione riservata 2026 – copyright 2026

LEGGI ANCHE