Vuoi comprare un immobile ma c’è di mezzo un’agenzia immobiliare incaricata della vendita. È un bene o un male?
Che responsabilità ha l’agente immobiliare se a preliminare sottoscritto scopri che l’immobile è viziato?
A questa domanda ha dato risposta ormai più volte la Cassazione, da ultimo con la sentenza 11371/2023, che ha ribadito l’ormai pacifica posizione in merito della stessa, e precisamente che l’agente immobiliare è un professionista del settore immobiliare e come tale alle parti dell’affare:
- deve comunicare le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla sua qualità di professionista del settore, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni;
- non deve fornire informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.”.
Ma quali sono le informazioni che ci si deve aspettare di avere dall’agenzia immobiliare?
La Cassazione e la giurisprudenza di merito sono andate nel tempo estendendo l’oggetto dell’obbligo di informazione e, pur confermando che l’agente immobiliare, se non specificamente incaricato in tal senso, non è obbligato ad effettuare “specifiche indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie” dall’altra parte, hanno ritenuto l’agente obbligato a comunicare alle parti informazioni che afferiscono:
- alla contitolarità del diritto di proprietà;
- all’insolvenza di una delle parti e, comunque, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti;
- all’esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto;
- ad eventuali prelazioni ed opzioni, come può capitare nel caso di beni sottoposti a vincoli;
- al rilascio di autorizzazioni amministrative;
- alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione;
- alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile;
- alla titolarità del bene in capo al venditore.
Tornado alla nostra domanda iniziale, quindi, la presenza di un’agenzia immobiliare è senz’altro un bene, ferma l’accortezza di concentrarsi non solo sull’ammontare della provvigione, ma di esaminare con cura i formulari proposti all’atto del conferimento dell’incarico per verificare se ci sono deroghe o limitazioni all’ obbligo di informazione analizzato.
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