Nel contratto preliminare di compravendita capita spesso che le parti disciplinino prezzo, bene oggetto di vendita e modalità di pagamento, omettendo però di fissare una data precisa per la stipula del contratto definitivo.
Ma cosa accade in questi casi? L’assenza di un termine significa che il rogito può essere rinviato indefinitamente?
La risposta arriva dalla recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 8978/2026 , che chiarisce un principio di grande rilievo pratico.
La Suprema Corte ha ribadito che il contratto preliminare produce obblighi vincolanti al pari di qualsiasi altro contratto. Pertanto, anche quando le parti non abbiano previsto né convenzionalmente né giudizialmente un termine per la stipula del definitivo, trova applicazione l’art. 1183 c.c.: l’obbligazione deve essere eseguita immediatamente secondo il noto principio quod sine die debetur statim debetur (“ciò che è dovuto senza termine è immediatamente esigibile”) .
Nel caso esaminato, il promissario acquirente, pur essendo già nel godimento del bene e avendo versato solo parte del prezzo, era rimasto inerte per anni senza procedere al saldo né alla stipula del rogito. Decisiva è stata anche la mancata risposta all’invito del venditore a concordare il notaio e procedere alla conclusione del definitivo entro un termine ritenuto congruo.
Secondo la Cassazione, tale protratta inerzia integra un grave inadempimento, legittimando la risoluzione del preliminare.
Il principio da ricordare
L’omessa indicazione della data del rogito non paralizza il rapporto contrattuale né consente rinvii sine die: chi assume l’obbligo di stipulare il definitivo deve attivarsi in tempi ragionevoli e collaborare alla conclusione dell’operazione.
In difetto, la controparte può agire per ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione delle prestazioni eventualmente eseguite.
Profili operativi
Per evitare contenziosi, nella redazione del preliminare è sempre consigliabile:
- prevedere un termine espresso per la stipula del definitivo;
- disciplinare chiaramente modalità e scadenze dei pagamenti;
- regolare le conseguenze dell’eventuale ritardo o inadempimento.
Una corretta impostazione contrattuale previene l’incertezza e riduce sensibilmente il rischio di controversie future.
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