Le spese condominiali e acquisto appartamento sono un tema fondamentale da conoscere prima di comprare casa in condominio. Vediamo cosa bisogna sapere.
Tutti sanno che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni di un edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute in proporzione al valore della proprietà di ciascuno.
Non di rado, però, si verificano ritardi o mancati pagamenti da parte di alcuni dei partecipanti al condominio oppure, prima del nostro acquisto, i condomini hanno assunto delibere che comportano spese estranee a quelle connesse all’ordinaria amministrazione.
È quindi molto importante conoscere i principi che regolamentano il recupero dei crediti vantati nei confronti di un condominio per le spese comuni e come ci si può difendere a fronte di richieste illegittime da parte del creditore del condominio.
Anzitutto è importante sapere che l’esecuzione forzata per il recupero di crediti vantati nei confronti di un condominio sconta alcune peculiarità conseguenti:
- alla regola della parziarietà delle obbligazioni gravanti sul condominio, sancita dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione con la sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008, in virtù della quale delle obbligazioni aventi per oggetto somme di denaro e assunte nell’interesse del condominio nei confronti dei terzi sono responsabili i condomini in proporzione delle rispettive quote;
- alla previsione dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., in base al quale i creditori del condominio possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo aver escusso quelli morosi per la quota di debito a ciascuno di essi riferibile.
In forza delle menzionate regole fondamentali, la giurisprudenza ha, quindi, elaborato i seguenti principi che possono ormai ritenersi consolidati:
- il titolo esecutivo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell’espropriazione forzata, contro i singoli condomini;
- il creditore che promuova contro di essi l’espropriazione forzata avvalendosi del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio ha esclusivamente l’onere di dimostrare la loro qualità di condomini, mentre è sufficiente una mera allegazione in ordine alla misura della rispettiva quota millesimale;
- quando a uno o più condomini venga intimato il pagamento dell’intera obbligazione, senza specificazione della misura della quota millesimale di ciascuno, colui che sostenga essergli stato chiesto il pagamento di un importo eccedente quello corrispondente alla sua quota sarà tenuto a dimostrare, in sede di opposizione, l’esatta misura della stessa;
- quando l’azione del terzo abbia per oggetto un diritto di credito relativo a un’obbligazione assunta dal condominio, il singolo condomino non può proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, né impugnare in via autonoma la sentenza a esso sfavorevole, ma può solo svolgere intervento a sostegno delle ragioni del condominio, che, in quanto volontario, è facoltativo, non essendo assimilabile a un onere.
Ma allora, vi chiederete: come fa un condominio a far valere la propria eventuale estraneità al corrispondente debito dell’ente condominiale?
Situazione che può verificarsi se la delibera condominiale che ha deciso l’esecuzione di lavori straordinari è stata assunta prima dell’acquisto del nostro immobile oppure se si tratta di spese ordinarie che non ci competono perché non relative all’anno in corso e a quello precedente per cui, invece, stante l’art. 63 comma 4, disp att. C.c., siamo responsabili in solido con il nostro venditore.
Tali questioni, e in particolare la sussistenza dei requisiti e delle condizioni di appartenenza alla compagine condominiale non può, infatti, formare oggetto di accertamento nell’ambito del giudizio promosso dal creditore del condominio nei confronti di quest’ultimo, anche se svolgesse un intervento nel giudizio poiché non potrebbe comunque introdurre e chiedere un simile accertamento.
È necessario fare opposizione all’esecuzione che il creditore inizierà notificandoci l’atto di precetto.
Infatti, sebbene la sentenza di condanna del condominio abbia efficacia e costituisca titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini, sia con riguardo all’esistenza che all’ammontare del credito, non essendosi potuto precedentemente far constare la propria estraneità al debito accertato contro il condominio, tale estraneità potrà legittimamente farsi valere quando, in forza del titolo formatosi contro il condominio, sia minacciata o promossa un’azione esecutiva nei nostri confronti.
Riproduzione riservata – copyright 2025
Commenti recenti