La carenza del certificato di agibilità di un immobile – sia essa formale (assenza del documento) o sostanziale (assenza dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza) – può avere effetti rilevanti nelle compravendite, ma non determina automaticamente la nullità del contratto.
Secondo la giurisprudenza consolidata, la vendita è valida anche in assenza del certificato, salvo che non si configuri una “consegna di cosa diversa” (aliud pro alio), quando l’immobile risulta del tutto inidoneo all’uso previsto. In questi casi, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto.
Quando scatta la responsabilità del venditore?
Il venditore (costruttore o privato) è tenuto a dimostrare, su richiesta, che l’immobile possiede le condizioni di agibilità. In caso contrario, può essere chiamato a rispondere per:
- vizi redibitori, se l’immobile presenta imperfezioni sanabili;
- mancanza di qualità essenziali, se difetta in elementi promessi;
- vendita di aliud pro alio, se l’immobile è strutturalmente inadatto all’uso abitativo.
Cosa deve fare il notaio?
Il notaio non può rifiutare di stipulare l’atto in assenza del certificato, ma deve informare le parti della situazione. Il certificato, infatti, non è richiesto a pena di nullità.
E se l’agibilità manca solo formalmente?
Se l’immobile è conforme ai requisiti di legge ma manca solo il documento, non si parla di vizio sostanziale, ma resta il problema della sua “appetibilità” commerciale. Il venditore ha l’obbligo, ex art. 1477 c.c., di consegnare i documenti relativi all’uso del bene, incluso il certificato di agibilità.
Conclusioni sulla carenza del certificato di agibilità
Il certificato di agibilità non è requisito essenziale per la validità del contratto di vendita, ma la sua mancanza può incidere sulla regolarità del bene e sulla possibilità di agire in giudizio. L’agibilità è oggi attestata tramite “segnalazione certificata” del tecnico abilitato, senza necessità di rilascio da parte del Comune, ma in caso di irregolarità l’acquirente può tutelarsi.
Consiglio pratico: prima di acquistare un immobile, è opportuno verificare l’effettiva sussistenza delle condizioni igienico-sanitarie e l’eventuale esistenza del certificato di agibilità, anche se non formalmente necessario per la validità dell’atto.
Riproduzione riservata 2025 – copyright 2025
Commenti recenti